El suelo como instrumento de regulación pública del mercado inmobiliario
Fernando Urruticoechea
Ricardo Rodríguez
Marzo 2006
Un error al que se ven abocados algunos gestores políticos es el de considerar la venta de suelo como un modo de financiación municipal, y en muchos casos como el principal. Ciertamente es lo que están haciendo los Ayuntamientos españoles, sólo los españoles, pero sus consecuencias están siendo tan perversas para el modelo de desarrollo, que hay que estar ciego para no verlas.
De hecho son ya numerosos los análisis catastrofistas que se están haciendo, no sólo de “puristas ideológicos”, sino de ecologistas moderados y también de expertos financieros del Banco de España, y del Banco Europeo.
Como muestra reciente, la entrevista con Juan Carlos del Olmo, secretario general de WWWF-Adena en el último EL PAÍS SEMANAL del 12 de marzo. Las consecuencias del modelo del “ladrillo y el cemento” seguido son tan tremendas que ya no sólo se plantea el parar, parar el carro de la construcción, sino que opina que ahora lo que urge es empezar a deconstruir, empezar a tirar lo construido.
En su opinión, vender suelo y urbanizar para financiar los Ayuntamientos es, además de perverso, un problema viciado, porque cuanto más urbanizan, más servicios tienen que dar y más financiación se necesita.
Y si a esto se le une un sistema tributario municipal regresivo y residual, en manos de políticos mediocres y populistas, que no quieren saber nada de la corresponsabilidad fiscal, pues el problema es bien gordo, tal como analicé en la ponencia sobre “Financiación municipal”, en la 1ª, y última por ahora, Conferencia Federal de Política Municipal de IU, celebrada en Madrid en junio de 1998.
Pero el problema que interesa resaltar con la enajenación de suelo no es el de la financiación municipal, sino uno de los principales problemas de los españoles, el mayor para muchos, el problema de la vivienda, el problema del acceso a la vivienda de cada vez más ciudadanos, simultáneamente con el mayor volumen de construcción conocido en España, superior incluso al del franquismo en los años 60.
Para buscar soluciones legales al mismo, la normativa de referencia no es la de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, sino la mayor, la de nuestra carta Magna, que en su artículo 47 no sólo afirma el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna, sino que establece el mecanismo para su cumplimiento que es el de la regulación del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y la forma de conseguirlo, que es la de participar en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
Este es precisamente el camino, el señalado en nuestra Constitución, que no sólo consta del artículo 2º sobre la indisoluble unidad española como creen muchos que se llaman constitucionalistas.
Pero ya se sabe que una cosa es el BOE y otra el país real, y que “obras son amores y no buenas razones”.
Ciertamente, se trata de un problema no resuelto en ningún país capitalista, y del que ya se ocupó muy acertadamente Engels en tres artículos que publicó en el año 1872, reeditados en 1887, pero sí que existen mecanismos paliativos eficaces en algunos países desarrollados, los que conocemos como Estados sociales de derecho, especialmente en los que la izquierda ha pintado algo, como por ejemplo en Francia o en los países escandinavos.
De los propios textos de Engels, cuando analiza las razones por las que surge el drama social de la carestía de la vivienda en las grandes urbes capitalistas de Europa occidental, se pueden inferir algunas pistas sobre reformas de fondo y realmente progresistas, que, como todas las verdaderas reformas sociales, atacan de manera necesaria intereses económicos del sistema. Y veremos que, en nuestro país, aquí reside la causa de la inhibición del conjunto de poderes públicos para afrontar seriamente el problema de la vivienda y, lo que es peor, la perplejidad cuando no la colaboración de una parte considerable de la izquierda con la especulación inmobiliaria.
Porque lo que es evidente es que el mercado no soluciona, en ningún lugar ni tiempo, el problema de necesidad de alojamiento, ya que no proporciona viviendas al precio que pueden pagar los trabajadores, especialmente los más desfavorecidos y los jóvenes.
Y la única solución conocida es el de la regulación pública del mercado inmobiliario mediante un patrimonio público de viviendas separado e independiente, cedido en alquiler, para lo que se precisa de suelo público. En otros países europeos más del 25% del suelo urbanizado es público y en Francia, el patrimonio de viviendas sociales de alquiler limitado –VAL- superan los 4 millones, cerca del 20% del total, cuando en España es de sólo el 1%.
Esta es una situación absolutamente diferencial respecto al resto de la Europa desarrollada, en la que la izquierda tiene una enorme responsabilidad, ya que ha hecho una política tardo franquista similar a la de la Obra Sindical del Hogar de los años 50 y 60.
Sí, continuando la política de viviendas de protección oficial, en propiedad, sin el yugo y las flechas, pero con el mismo componente sociológico de retener las rentas y las voluntades de los trabajadores en pagar durante años ay años el precio de sus viviendas. Cada vez más años, llegándose al despropósito de anunciarse hipotecas a 50 años, más que la vida útil de un trabajador, lo que debería constituir por sí solo un escándalo nacional.
La consecuencia: un país enladrillado y cementado, millones de viviendas sin personas y millones de personas sin vivienda, millones de trabajadores cautivos de sus hipotecas, millones de euros de beneficios para los especuladores y especialmente para el sector bancario, que es quien monopoliza el sector de la construcción y el mercado del suelo urbanizable.
Además, el recurso tierra en irreversible estado de extinción en muchos lugares y una contaminación galopante.
En definitiva, asistimos a una fiebre del oro inmobiliario en la que el territorio se utiliza como objeto para el lucro privado, un verdadero saqueo del territorio nacional para la construcción de viviendas con fines especulativos al mantener expectativas de sucesivos incrementos de precios, con lo que a su vez crece el sector insolvente de la población. Proceso fomentado por la política del gasto público del conjunto de las Administraciones públicas españolas, junto al flagrante incumplimiento por parte de la Administración local del mandato constitucional de participación en las plusvalías mediante el PMS, consentido por el resto de la Administración.
¿Qué es lo que ha fallado? Resulta que no ha sido la legislación , ya que empezando por nuestra Constitución y siguiendo por la normativa urbanística que la desarrolla, señala y obliga a la regulación inmobiliaria pública, a través del instrumento del Patrimonio Municipal del Suelo –PMS–, que debían constituir los Ayuntamientos españoles y que no lo han hecho. Y aquí está precisamente la raíz del problema español con la vivienda.
Según nuestra normativa vigente es absolutamente ilegal la enajenación del patrimonio municipal del suelo para otros usos que no sean los de hacer viviendas sociales públicas.
La reinversión íntegra del PMS resulta obligatoria según los vigentes arts. 276 y 280.1 del RDL 1/1992, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Tal obligatoriedad resulta suficientemente avalada por la jurisprudencia, en el sentido de que la reinversión de tales fondos debe ser para retroalimentar el propio patrimonio municipal del suelo o para hacer viviendas sociales de propiedad pública y no pueden servir para financiar otras atenciones o inversiones municipales por muy loables que sean, ni siquiera para hacer polideportivos, ni escuelas.
Existe jurisprudencia rotunda y contundente: Sentencias del Tribunal Supremo de 2/11/1995 (contra Ayto. Vitoria), de 25/10/2001 (contra Ayto. San Sebastián), de 31/10/2001 (contra Ayto. San Sebastián), de 2/11/2001 (contra Ayto. Oviedo) y Sentencias del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 31/4/1999 y de 31/5/2000 (contra Ayto. Portugalete), precisamente a demanda del grupo municipal de IU en defensa del PMS frente a las enajenaciones de suelo del PSE/PSOE.
La venta de solares del PMS para financiar otras actividades que no sean estrictamente para “Viviendas sociales” supone una irresponsabilidad social ya que los bienes del PMS una vez incorporados al proceso de urbanización deberán ser destinados a la construcción de viviendas sociales o a otros usos de interés social, por lo que la enajenación de solares para otros usos supone una descapitalización social municipal, la subordinación urbanística a la especulación inmobiliaria más atroz, lo que condena a los ciudadanos a viviendas siempre caras.
Tampoco cabe la disculpa de que las nuevas normativas urbanísticas autonómicas surgidas tras la sentencia del TC que hizo trizas la Ley del Suelo antes citada del 92, permiten una más flexible gestión del PMS, ya que siguen vigentes con carácter de básicos los artículos estatales que regulan el PMS, por lo que los nuevos intentos autonómicos caciquiles siguen siendo ilegales.
Opinión sustentada en los fundamentos 6º y 7º de la Sentencia nº 1380 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 28/11/2003, por lo que a pesar de contar con una Justicia de tipo acusatorio que no actúa de oficio en defensa del bien general, en los contados casos en que movimientos ciudadanos defienden el PMS, ganan. Pero, claro, son los menos, ya que “poderoso caballero es don dinero”.
Y el dinero inmobiliario lo está arrasando todo, hasta nuestra democracia. Crean grupos de presión que se hacen con los partidos políticos que gobiernan los Ayuntamientos. Es la “madre” de la corrupción existente en la España democrática, ante la inhibición de los órganos públicos, que miran hacia otro lado, la alucinación cuando no la colaboración de los concejales y responsables autonómicos de IU y la impotencia de los movimientos ciudadanos que ven tal saqueo nacional.
Por todo lo anterior, no debería ser un problema la actual alucinación de los responsables municipales y autonómicos de IU, si estuviera acompañada de un talante humilde y progresista.
Porque errar, lo dijo quien sabía, es propio del hombre, pero esta máxima suprema no puede utilizarse como disculpa universal que a todos nos absolvería de juicios cojos y opiniones mancas. Quien no sabe debe preguntar, tener esa humildad, y una precaución tan elemental deberían tenerla siempre presente los gestores de IU, que deben propugnar un debate abierto y público sobre la política de vivienda, en lugar de dejarse llevar por sus cargos de confianza política cuya única capacidad demostrada es la de la sumisión ante quien le paga.
El pensamiento único actual sobre la política de vivienda derivado de la mezcla de ignorancia, soberbia y tardofranquismo, sobre el fondo de la corrupción, es un cóctel absolutamente indigesto y de consecuencias irreparables.
Una de sus consecuencias la tenemos en el proyecto de Ley de Suelo vasca y en el manifiesto de intelectuales vascos en apoyo a la Ley.
